Handel mieszkaniami w JDG

Prowadzący działalność gospodarczą przedsiębiorcy zastanawiają się jak zakwalifikować poszczególe wydatki do właściwych kolumn w KPiR. W przypadku gdy firma nabywa nieruchomość do odsprzedaży, podatnicy zastanawiają się, czy wydatek ten to zakup środka trwałego, czy jednak zakup towaru handlowego.

Różnice pomiędzy towarem handlowym a środkiem trwałym

Według rozporządzenia Ministra Finansów do towarów handlowych zalicza się wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym, czyli zakupy dokonane w celu dalszej odsprzedaży.

Artykuł 22a ust.1 ustawy o PIT wskazuje, że  za środek trwały, składnik majątku może zostać uznany jeśli spełnia łącznie 5 warunków:

1. jego przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok,
2. został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
3. jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,
4. jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
5. stanowi własność lub współwłasność podatnika.

Po analizie tych definicji widać, że mieszkanie kupione do odsprzedania trzeba zakwalifikować jako towar handlowy. Nie stanowi ono środka trwałego, ponieważ jest podstawowym przedmiotem obrotu, który generuje przychód w przedsiębiorstwie. Wydatki poniesione na zakup mieszkania do odsprzedaży powinny być ujęte w KPiR w kolumnie nr 10 (zakup towarów handlowych i materiałów).

Wydatek poniesiony na zakup mieszkania do odsprzedaży jest kosztem uzyskania przychodów jednorazowym, ponieważ mieszkanie takie nie podlega amortyzacji.

Moment ujęcia kosztu w ewidencji 

Kupując mieszkanie przeznaczone do odsprzedaży od innego przedsiębiorcy możemy otrzymać:

1. fakturę VAT, (zakup od czynnego podatnika VAT),
2. fakturę bez VAT, (zakupu od podatnika zwolnionego z VAT to się zdarza rzadziej).

Na podstawie otrzymanej faktury, koszt ewidencjonujemy w dacie jej wystawienia.

Kupując mieszkanie przeznaczone do odsprzedaży od osoby prywatnej nie otrzymujemy faktury. Wtedy koszt księgujemy na podstawie umowy kupna-sprzedaży mieszkania. Datą powstania kosztu jest dzień przeniesienie prawa własności nieruchomości czyli dzień podpisania aktu notarialnego.

Koszt remontu i ulepszenie mieszkania do odsprzedaży

Wydatki poniesione na remont, ulepszenie, wyposażenie mają wpływ na wzrost ceny sprzedawanego mieszkania.

Ulepszenie to wszystkie czynności związane z przebudową, rozbudową, rekonstrukcją, adaptacją oraz modernizacją.

Remont według art. 3 pkt. 8 ustawy Prawo budowlane to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego.

Zarówno wydatki poniesione na remont, wyposażenie (nawet sprzęty AGD, meble) jak i ulepszenie stanowią kosztów uzyskania przychodów w przypadku mieszkania do odsprzedaży.

Dodatkowe koszty poniesione na zakup mieszkania

Dodatkowe koszty, takie jak:

• podatek od czynności cywilnoprawnych PCC-3,
• opłaty notarialne oraz
• innych opłat.

Mieszkanie zakupione w celach odsprzedaży, można wycenić w cenie zakupu bądź cenie nabycia. W sytuacji wyceny towarów handlowych w cenie nabycia, wszystkie koszty poniesione w związku z zakupem będą powiększały wartość początkową towaru.

W przypadku ceny zakupu, kwotę dodatkowych wydatków  wykazuje się w kolumnie 10 KPiR.  W kolumnie 11 KPiR należy ująć koszty uboczne związane z zakupem, a więc w przedmiotowej sprawie będą to wydatki towarzyszące zakupowi nieruchomości, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty skarbowe i sądowe, koszty notarialne oraz opłaty wnoszone na rzecz komorników za wydanie nieruchomości.